Financiamento imobiliário! Novas regras e simulação!

Com o ajuste fiscal do governo, as regras para o financiamento imobiliário foram mudadas. Os motivos não não são o interessante agora mas sim, o que mudou e como isso vai influenciar na hora de financiar um imóvel pela Caixa.

Mudou tudo no financiamento imobiliário?

Não. A Caixa é que mudou as regras do financiamento para imóveis que estão no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Crédito para habitações populares, como as atendidas pelo programa Minha Casa, Minha Vida e financiamentos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) não sofreram alterações. O financiamento por instituições privadas também não mudou e continua sendo uma opção para quem não conseguir financiar pela Caixa com as novas regras.

Quais são as mudanças com as novas regras?

O foco está sendo mudado para o financiamento de imóveis novos. Como a Caixa tem 70% de todos os financiamentos de imóveis no Brasil, pode ficar mais complicado conseguir um financiamento de um imóvel usado pelo banco.

Nas novas regras, quem financiar um imóvel pela poupança terá que dar uma entrada de, pelo menos, 50% do valor do imóvel para aqueles dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de, pelo menos, 60% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Para quem não conhece, no SFH, o valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$750 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, enquanto nos demais estados de até R$650.  Dentro destas condições, existe um limite máximo para o Custo Efetivo Total (CET) da operação, ou seja, os juros anuais que podem ser cobrados do mutuário. Estes juros são de 12% máximo ao ano, sem somar tarifas e seguros. O prazo não é definido por lei, mas gira entre 30 a 40 anos e cada parcela só pode comprometer entre 30% a 35% da renda. Apenas imóveis no SFH podem usar recursos do FGTS para compra ou pagamento de parcelas. Todos os outros financiamentos e imóveis entram no SFI, sendo a diferença mais crucial nos juros, que são mais altos no SFI. Estas são também as regras para imóveis dos que financiam usando o sistema de amortização constante (SAC). Aqueles que optam pela amortização através da Tabela Price tiveram o imite de financiamento pelo SFH reduzido pela metade (50%).

Trocando em miúdos e resumindo: para financiar um imóvel usado pelo SFH, o comprador deve dar uma entrada mínima de 50% do valor do imóvel e financiar a outra metade. No SFI, o valor mínimo de entrada passa a ser de 60% do valor do imóvel e os outros 40% poderão ser financiados. Temos o limite de financiamento pelo SFH caindo de 80% do valor do imóvel para 50%; e pelo SFI de 70% para 40%.

Lembrando também, com destaque: financiamentos pelo programa Minha Casa, Minha Vida e aqueles que usam recursos do FGTS não mudam em nada. Imóveis novos no SFH podem ter até 90% do valor financiado, com uma entrada de 10%.

Explicando as novas regras com exemplos

Vamos procurar um imóvel numa lista de “apartamento a venda em Tatuapé” para exemplificar os cálculos com a nova regra do financiamento válido a partir das mudanças ocorridas em Abril de 2015.

Encontramos um apartamento de 2 quartos no valor de R$487.152, de um imóvel em construção. Como é um imóvel novo, podemos ainda financiar 90% do valor e usar recursos do FGTS para o pagamento. É necessária uma entrada minima de R$48.715 para poder financiar o imóvel pelo SFH, usufruindo dos menores juros.

Encontramos outro apartamento no Tatuapé usado, com dois quartos, no valor de R$400.000. Neste caso, ap financiar pelo SFH, é necessária uma entrada mínima de 50% do valor e financiar a outra metade. A entrada terá de ser de R$200.000, financiando o resto. Pelo SFI, a entrada teria mínima teria de ser de R$240.000, financiando o restante pelo banco.

Encontramos um outro apartamento no Tatuapé com 3 quartos, no valor de R$850 mil. Neste caso, você só poderá financiar o imóvel pelo SFI, dando uma entrada de 60% do valor, que é de R$510 mil, financiando o restante.

E se eu não tiver todo o valor para a entrada?

Os bancos privados não mudaram muito as regras para financiamento e podem, inclusive, financiar mais de 80% do imóvel. Ao comparar as taxas de juros, os bancos privados não ficam tão longe do financiamento mais atrativo, que é o da Caixa.

Vamos usar de exemplo um imóvel de R$650 mil, dentro do SFH. Pela Caixa, o mutuário terá de dar uma entrada de R$325 mil e financiar R$325 mil a uma taxa de juros de 9,45% ao ano + Taxa Referencial, o que dá um CET de 10,62%. A primeira parcela será de R$5.267,71 e a última parcela de R$2.729,66. O total pago em financiamento será de R$479,8 mil; o total pago pelo imóvel será de R$804,8 mil.

Em outros bancos, com uma média CET entre 11% e 12%, você pode dar uma entrada de R$130 mil e financiar até R$520 mil. Pagará pela primeira parcela o valor de R$5.666,67 e pela última parcela o valor de R$4.369,44. O total pago em financiamento será de 782,2 mil, enquanto o total pago pelo imóvel será de 912,2 mil.

A diferença é pequena e, principalmente quando o imóvel não pode ser enquadrado no SFH, a melhor opção pode ser buscar o SFI em bancos privados ou outros bancos públicos que possam financiar uma porcentagem maior do imóvel.

Lembre-se: quem tem o dinheiro é quem manda na negociação

Ou seja, no mercado onde os financiamentos imobiliários foram dificultados, os vendedores de imóveis estarão mais dispostos a negociar descontos. Bancos e instituições financeiras estarão dispostos a negociar juros e condições com os concorrentes.

Portanto, mesmo com as regras mudadas, comprar sua casa própria não muda muito. Você vai ter que negociar, fazer o dever de casa, economizar para dar a maior entrada possível no imóvel, pagar menos juros e não comprometer mais de 30% de sua renda nas parcelas.

Quem já está financiando um imóvel? Quem aí está planejando comprar um imóvel? Qual planejamento vocês estão fazendo para comprar o imóvel?

Sobre o autor

Crédito ou débito? Esta é uma pergunta quase sempre feita ao se pagar com cartão mas é uma questão também comum na vida de muitos brasileiros. Com mais de 300 horas em cursos de finanças, empreendedorismo, entre outros, André formou-se em pedagogia e se especializou em educação financeira. Dá também consultorias financeiras e empresariais quando seus clientes precisam de ajuda e compartilha conhecimentos aqui neste site.

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