Comprar imóvel na planta é um bom investimento? Devo alugar ou comprar imóvel? Será que na crise, comprar imóvel vale a pena? Estas são perguntas que muitos investidores fazem assim que o país entra em uma crise. Principalmente no Brasil, imóveis são vistos como um dos melhores investimentos possíveis para seu dinheiro. Mesmo financiando o imóvel em várias parcelas, as pessoas ainda acreditam que é um investimento válido. Mas será mesmo? Com juros tão altos no Brasil, o preço dos imóveis aumentando menos do que nos últimos anos, será que imóveis são um bom investimento?

Imóveis para diversificar investimentos

Para responder a essa pergunta, precisamos entender que o investimento em um imóvel, mesmo que seja em casas para alugar, é um tipo de diversificação de investimentos. E como a maioria dos mercados de investimento, os mercados imobiliários estão sujeitos a mudanças cíclicas. Este processo evolui lentamente e é em grande parte não relacionado com o desempenho dos mercados financeiros. Geralmente, os mercados imobiliários são conduzidos por vários fatores de mercado locais, e são menos dependentes de desenvolvimentos econômicos nacionais ou globais. Por exemplo, você pode ter uma alta no preço de imóveis em uma cidade, mas uma cidade vizinha não sofrer a mesma alteração. Esta diferença intrínseca a outros tipos de investimentos imobiliários são partes essenciais de uma carteira diversificada e estável.

Diversificar antes de investir em imóveis

Investir em imóveis só deve ser uma opção quando seus investimentos já estão devidamente diversificados, e você tem um Fundo de Emergência pronto para acontecimentos inesperados. (Foto: www.metaprop.org)

Imóveis são uma proteção contra a inflação (hedge)

Imóveis protegem os investidores como um hedge de algumas formas, não apenas contra a inflação.

Retornos nominal do investimento é maior – Supondo que você pretende alugar o imóvel, os contratos de aluguel são ajustados de acordo com o IGP-M, geralmente um pouco abaixo ou no mesmo valor que o IPCA, que é o índice de preços ao consumidor. Como um é bem próximo em valor do outro, as perdas com a inflação são praticamente nulas, ou consideravelmente reduzidas.

Aumento nominal do valor do imóvel – Os preços de imóveis são calculados, frequentemente, através de uma técnica chamada fluxo de caixa descontado, que mede o tempo de retorno do capital investido. Dentro desse cálculo, um aumento nominal de retornos sobre o investimento também deve resultar em um aumento nominal no valor da propriedade.

Diminuição do valor real da hipoteca/financiamento – Hipotecas e financiamentos não são nominalmente ajustados em caso de inflação. Em termos reais, a inflação amortiza o empréstimo ao longo do tempo, pois este não é aumentado em custos no mesmo ritmo que a inflação.

Diminuição do valor real do custo de capital – A taxa de juros contratual aplicada no financiamento do imóvel, mesmo em momentos de alta de juros, não muda através do tempo em termos reais. Isso faz, com o tempo, que o dinheiro fique mais barato, e o custo da compra do imóvel, menor. E se houver uma baixa dos juros, você poderá renegociar seu financiamento.

Os ganhos de capital com imóveis em regiões populosas

O Brasil ainda tem um grande deficit habitacional, e a procura por imóveis é grande. Estamos ainda longe de uma bolha imobiliária. Só que em grandes regiões brasileiras, onde o crescimento está estagnado, o aumento dos valores de imóveis pode ser atribuído ao aumento da procura de espaço de trabalho e espaço para viver, bem como o aumento da migração para regiões em expansão, resultando em excesso de demanda não acompanhada pela oferta. Note que só se pode realizar ganhos de capital quando o imóvel é vendido, fazendo imobiliário um investimento relativamente de longo prazo. Porém, quando há o movimento contrário, como quando uma empresa deixa uma cidade, os imóveis tendem a perder valor ao longo do tempo.

Fluxo de caixa de imóveis

Imóveis tem custos de manutenção e impostos, como IPTU. Na hora de decidir investir em imóveis, leve em conta os custos para manter o mesmo. Considere que 10% do valor do imóvel será o custo aproximado pelo período de 5 anos. Acrescente 5%, caso o imóvel tenha mais de 10 anos, e mais 5%-10%, caso o imóvel seja usado e precise de reformas.

Riscos de investir em imóveis

O nível de risco associado ao investimento imobiliário é relativamente baixo. Esta volatilidade limitada vem do desenvolvimento estável da oferta e da procura. Mas essa estabilidade do mercado imobiliário está longe de ser o “investimento mais seguro”, que muitos no Brasil pregam. Principalmente se você está querendo investir em imóveis com todo seu dinheiro guardado no banco, é bom pensar duas vezes, porque esta estratégia foge de todos os critérios de diversificação de investimentos essenciais para uma melhor segurança financeira.

  • Risco do mercado nacional

O mercado imobiliário tem sido historicamente considerado relativamente estável. Mas em tempos de crise e instabilidade política, de modo geral, o mercado imobiliário reage de forma mais rápida e com maior sensibilidade a mudanças na economia.

  • Risco de mercado regional

A característica mais importante de um imóvel é a sua localização. Definir a qualidade da localização é algo que depende de uma série de fatores: as construções circundantes e projetos de construção, planejamento da zona de construção, transporte público, vias de acesso, são vários fatores que você precisa considerar. É essencial para qualquer investimento em imóveis conhecer todas estas variáveis.

  • Qualidade e manutenção

Altos retornos podem ser alcançados através da manutenção, ajustes na propriedade, ou prevenção de despesas relacionadas a encontrar novos inquilinos. Para imóveis antigos, esses custos ficam mais altos com o tempo, e podem inviabilizar o ganho de capital sobre o investimento no imóvel.

  • Risco de vacância

Garantir que seu imóvel fique sempre ocupado, quando é um imóvel para locação, é um risco constante. Esse risco pode ser reduzido ao contratar os serviços de um corretor de imóveis, mas nunca pode ser descartado.

  • Riscos financeiros

O principal risco financeiro de um imóvel é sua liquidez. Os imóveis com mobiliário tem alta liquidez. Como é um bem material, não é como uma ação ou fundo de investimento, que pode ser resgatado a qualquer momento. O imóvel deve ser colocado a venda e, para não perder dinheiro, o proprietário tem de ter paciência para vender o imóvel sem perder dinheiro. Se precisar do dinheiro rapidamente, o investidor perderá dinheiro por conta da pressa.

Imóveis em uma carteira de investimentos

Imagine que você usou todo seu dinheiro para comprar um imóvel. Alguns meses depois, você perde seu emprego. Será que só o dinheiro do FGTS consegue pagar suas contas? O Seguro Desemprego será suficiente? E se alguém na família estiver doente, o que fazer?

Quando você constrói uma carteira de investimentos, todos os imprevistos devem ser considerados. Uma carteira de investimentos equilibrada deve ter investimentos com vários tipos de risco para liquidez, desde um risco alto (como é o caso de imóveis), até um risco mais baixo (como é a poupança). Todos esses investimentos devem ser pesados em uma estratégia de diversificação de investimentos. Quando você coloca mais de 35% de seu capital em um só tipo de investimento, já é assumir muitos riscos, mesmo quando você está financiando o imóvel ao longo de vários anos. Em situações que o imóvel não é um investimento, mas uma moradia permanente da família, 40% do capital líquido familiar pode até ser alocado, mas o comprador tem de estar ciente de manter um Fundo de Emergência e investimentos de menor risco e maior liquidez na carteira.

Você investe em imóveis? Como o investimento tem retornado para você e sua família? Recomendaria o investimento para outros interessados? Por que?

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