Como vender um imóvel?

A maioria dos vendedores de imóveis sonha com uma venda sem estresse na qual simplesmente listam sua casa, encontram rapidamente um comprador qualificado, colete o dinheiro e entreguem as chaves. Se fosse assim tão simples! Na realidade, a venda de uma casa envolve muitas partes móveis – algumas que você pode controlar e outras que estão fora de suas mãos.

Dado o crescimento sem precedentes no mercado imobiliário desde a pandemia de coronavírus, houve um aumento nas guerras de preços e lances e níveis extremamente baixos de estoque, nos últimos dois anos. No entanto, espera-se que o mercado se acalme um pouco à medida que as taxas de hipoteca subirem e os preços começam a se estabilizar.

Portanto, você deseja estar preparado como vendedor e controlar os fatores que podem ter um grande impacto nos seus resultados. Coisas como contratar um ótimo agente imobiliário e maximizar o apelo on-line da sua casa podem se traduzir em um fechamento mais contínuo – e mais dinheiro no banco.

Aqui estão as etapas a serem tomadas para vender seu imóvel.

1. Vender imóvel com um agente imobiliário

A Internet simplifica o histórico de vendas e as designações profissionais dos agentes imobiliários, para que você possa escolher a pessoa certa para trabalhar. Procure os perfis on-line dos agentes para aprender há quanto tempo eles estão no setor, quantas vendas eles fizeram e quais designações podem ter conquistado. Preste atenção em como e onde eles comercializam suas listagens e se usam ou não fotos profissionais.

Alguns proprietários podem ser tentados a economizar a pagar uma comissão e, em vez disso, vendem seu imóvel sem um agente. Isso é conhecido como “venda pelo proprietário”. O valor que os vendedores economizam nessas taxas pode ser de milhares de reais, geralmente 5 % ou 6 % do preço total de venda.

No entanto, um agente experiente faz muito para obter sua taxa. Por exemplo, eles podem expor sua casa ao público mais amplo e negociar em seu nome para obter a melhores ofertas possíveis. Se você for sozinho, precisará gerenciar pessoalmente sua casa, comercializá-la, revisar as ofertas dos compradores e lidar com todas as negociações e detalhes de fechamento.

2. Defina um prazo para vender sua casa

A venda de uma casa é um grande empreendimento que pode levar de dois a quatro meses do início ao fim – ou muito mais, dependendo das condições do mercado local e do nível de imóveis disponíveis.

Assim que você decidir vender sua casa, pule para a pesquisa de agentes imobiliários para encontrar alguém com a experiência certa para sua situação.

Pelo menos dois ou três meses antes de planejar listar, considere obter uma inspeção em casa na pré-venda para identificar quaisquer áreas problemáticas, especialmente questões estruturais ou mecânicas que podem precisar abordar para facilitar uma venda. Deixe tempo suficiente para agendar os reparos necessários.

Cerca de um mês antes de listar sua casa, comece a trabalhar em decoração e limpeza profunda em preparação para tirar fotos.

Aqui está uma lista de verificação de coisas para fazer antes de listar sua casa:

Pesquise e entreviste agentes imobiliários.

Declare, talvez movendo itens em excesso para uma unidade de armazenamento.

Obtenha uma inspeção doméstica opcional para identificar quaisquer problemas.

Agende os reparos, se necessário.

Limpeza profunda.

Decorar a casa.

Ter fotos profissionais tiradas.

Faça a venda de imóveis mais rápido e com segurança seguindo dicas profissionais para não ter problemas. (Imagem: Vidyard)

3. Obtenha uma inspeção de imóvel pré-venda

Uma inspeção em casa em pré-venda é opcional, mas pode ser um investimento inicial. Um relatório de inspeção detalhado pode identificar quaisquer problemas estruturais ou mecânicos antes de listar sua casa para venda. Pode custar algumas centenas de reais, mas o alertará antes dos problemas que os compradores provavelmente sinalizam quando fizerem sua própria inspeção posteriormente no processo.

Por estar alguns passos à frente do comprador, os vendedores podem acelerar o processo de venda fazendo reparos em conjunto com outros trabalhos de preparação para casa. Isso significa que, quando a casa chegar ao mercado, ela deve estar pronta para vender, livre de drama e rapidamente.

4. Escolha boas reformas para valorizar o imóvel

Se você vai gastar dinheiro em atualizações caras, verifique se as alterações que você faz têm um alto retorno do investimento. Não faz sentido instalar novas bancadas em granito, por exemplo, se você só se deparar ou até perder dinheiro com elas. Além disso, essas melhorias podem não ser necessárias para vender sua casa por um dólar superior, principalmente se os níveis de estoque estiverem baixos em sua área.

Aqui é onde um bom agente imobiliário pode ajudar a guiá-lo. Eles geralmente sabem o que as pessoas esperam em sua área e podem ajudá-lo a planejar as atualizações de acordo. Se os compradores locais não estão procurando super claraboias ou um chuveiro a vapor, não faz sentido adicioná-los. Uma nova camada de tinta neutra, carpete novo e uma paisagem abrigada são tipicamente maneiras de baixo custo de causar uma ótima primeira impressão.

Em geral, as atualizações para a cozinha e os banheiros fornecem o maior retorno do investimento. Se você tiver armários antigos, poderá simplesmente substituir as portas e o hardware por uma aparência atualizada. Por exemplo, você pode trocar as portas de armários de cozinha de emissão padrão por portas modernas no estilo Shaker em um fim de semana sem gastar muito.

5. Obtenha fotos profissionais

Trabalhe com seu agente imobiliário para agendar um fotógrafo para capturar fotos de marketing de sua casa. As fotos de alta qualidade são críticas, pois maximizar o apelo on-line da sua casa pode fazer toda a diferença entre uma venda rápida ou uma listagem que define.

Alguns agentes imobiliários criam fotografia profissional e passeios on -line virtuais em seu conjunto de serviços. Se não o fizerem, você pode querer procurar um fotógrafo por conta própria. A taxa de fotografia profissional varia de acordo com o tamanho de sua casa, sua localização e quanto tempo leva para atirar na propriedade.

Um fotógrafo profissional, com um portfólio forte, sabe como fazer com que os quartos pareçam maiores, mais brilhantes e mais atraentes. O mesmo vale para o seu gramado e áreas ao ar livre. Fotos on-line mal iluminadas podem desligar os compradores de casas antes mesmo de terem a chance de ler sobre a adorável ciclovia nas proximidades ou o novo telhado que você acabou de instalar, então fotos bem tiradas podem realmente pagar

6. Coloque seu imóvel no mercado

Aqui estão as dicas para preparar seu mercado doméstico e atrair compradores para uma venda rápida:

Concentre-se no apelo online do imóvel

O apelo on-line agora é ainda mais importante. A primeira exibição da sua casa está online. A qualidade da sua apresentação na Web determinará se alguém liga e marcará uma visita ou clicará na próxima listagem.

Decore e mantenha limpa para visitas

Os agentes imobiliários geralmente sugerem que os vendedores encenam suas casas. A decoraçãao de uma casa significa simplesmente remover o excesso de móveis, pertences pessoais e itens desagradáveis ​​da casa enquanto estiver no mercado e organizar salas para fluxo e propósito ideais. Se você estiver em um mercado mais lento ou vendendo uma casa de luxo, investir em um profissional pode ajudá-lo a se destacar.

Deixe outra pessoa mostrar a casa

Torne-se escasso quando os potenciais compradores vierem ver sua casa. Deixe-os imaginar-se no espaço, livres da distração de conhecer e conversar com você. Geralmente, os compradores são acompanhados por seu próprio agente imobiliário para ver sua casa. Você também pode pedir ao seu próprio agente que esteja presente nas exibições.

Ver o atual proprietário à espreita pode fazer com que os compradores hesitem em expressar suas opiniões. Isso poderia impedir que eles realmente considerem sua casa como uma opção.

7. Defina um preço realista para o imóvel

Mesmo em mercados competitivos, os compradores não querem pagar mais do que os comparáveis, por isso é crucial acertar os preços. Ficar muito alto pode sair pela culatra, enquanto subestimando o valor de uma casa pode levar você a deixar dinheiro na mesa.

Para precificar sua casa desde o início, consulte as composições do seu bairro. São folhas de dados sobre propriedades vendidas recentemente em uma área específica. À primeira vista, você pode ter uma ideia do que as casas ao seu redor estão vendendo.

Um erro frequente que os vendedores cometem é precificar um valor muito alo e depois abaixá-lo periodicamente. Alguns vendedores acham que essa prática renderá o maior retorno. Mas, na realidade, o oposto geralmente é verdadeiro. Casas com preços muito altos desligam os potenciais compradores, que podem nem considerar olhar para a propriedade.

Além disso, casas com reduções de preço múltipla podem dar aos compradores a impressão de que há algo errado com a condição da sua casa ou que é indesejável. Portanto, é melhor eliminar a necessidade de várias reduções, precificando sua casa para atrair o conjunto mais amplo de compradores desde o início.

8. Revise e negocie ofertas para seu imóvel

Depois que sua casa atinge oficialmente o mercado e os compradores o viram, idealmente as ofertas começarão a chegar. É aí que um agente imobiliário (ou advogado) é o seu melhor advogado e é uma fonte de aconselhamento. Se o seu mercado local for competitivo e favorecer os vendedores, os compradores provavelmente oferecerão no preço pedido ou acima. Você pode até receber vários lances. Por outro lado, se as vendas forem lentas em sua área e você não receber muitas ofertas, talvez seja necessário estar aberto a negociar.

Quando você recebe uma oferta, você tem algumas opções: aceitar a oferta, fazer uma contra-oferta ou rejeitar a oferta.

Uma contra-oferta é uma resposta a uma oferta, na qual você negocia nos termos e preço. As contra-ofertas sempre devem ser feitas por escrito e ter um curto período de tempo (48 horas ou menos) para o comprador responder. Você pode oferecer um crédito por tinta e tapete, mas insistir em manter seu preço pedido original em vigor, por exemplo. Ou você pode se oferecer para deixar para trás certos aparelhos para adoçar o acordo.

Se você tiver a sorte de obter várias ofertas, pode ficar tentado a simplesmente ir com o mais alto. Mas observe de perto outros aspectos da oferta também, como:

Forma de pagamento (dinheiro versus financiamento)

Tipo de financiamento

Valor do adiantamento

Contingências

Pedidos de créditos ou bens pessoais

Data de fechamento da proposta

Lembr-se de que, se um comprador confiar no financiamento do credor, a propriedade deve ser avaliada. Qualquer déficit entre o preço de compra e o valor avaliado deverá ser inventado em algum lugar, ou o acordo poderá desmoronar.

9. Antecipar os custos de fechamento da venda do imóvel

Tanto o comprador quanto o vendedor têm custos de fechamento. O vendedor de residências normalmente paga a comissão do agente imobiliário, geralmente em torno de 5% a 6% do preço de venda do imóvel.

Alguns outros custos comumente pagos pelo vendedor incluem:

Imposto sobre transferência do governo

Taxas de gravação

Liens excelentes

Honorários do advogado

Além disso, se o comprador negociar algum créditos a serem pagos no fechamento dos custos de reparos ou fechamento, o vendedor também os pagará. Seu agente imobiliário ou o agente de fechamento deve fornecer uma lista completa de custos pelos quais você será responsável na tabela de fechamento. Enquanto o comprador geralmente paga uma maior parte dos custos de fechamento, de 2% a 4% do preço de venda, esteja ciente de que você também precisa pagar algumas taxas.

Não se esqueça de considerar as questões fiscais e impostos a serem pagos. O preço total deve chegar a até 10% do valor do imóvel.

10. Reúna a papelada necessária para fechar da venda do imóvel

Há muita papelada necessária para documentar adequadamente uma venda em casa. Organize tudo em um só lugar para ajudar as coisas a ir mais rapidamente. Alguns dos documentos principais que você precisa reunir incluem:

Contrato de compra original da sua casa

Pesquisa de propriedades, habite-se, e certificados de conformidade com códigos locais

Documentos hipotecários, como registro do imóvel

Registros de impostos pagos

Avaliação da compra da sua casa

Seguro de proprietário

Relatório de inspeção residencial, se você tivesse um

11. Considere contratar um advogado imobiliário

Nem todos os estados exigem que os vendedores levem um advogado imobiliário ao fechamento. A contratação pode custar alguns milhares de reais, mas pode valer a pena proteger uma transação financeira tão grande.

Um advogado pode ajudar a preencher a papelada, revisar contratos e documentos, identificar possíveis problemas e garantir que a venda funcione o mais suave possível. Um advogado também seria capaz de identificar questões de título que poderiam sustentar sua venda por semanas ou meses – ou mesmo torpedear o acordo – como:

Pendências jurídicas com o imóvel

Problemas de confiança

Saldos de hipoteca

Questões fiscais

Invasões

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Sobre o autor

Crédito ou débito? Esta é uma pergunta quase sempre feita ao se pagar com cartão mas é uma questão também comum na vida de muitos brasileiros. Com mais de 300 horas em cursos de finanças, empreendedorismo, entre outros, André formou-se em pedagogia e se especializou em educação financeira. Dá também consultorias financeiras e empresariais quando seus clientes precisam de ajuda e compartilha conhecimentos aqui neste site.

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