O compromisso de compra e venda de imóvel, também conhecido como promessa de compra e venda, é um contrato preliminar tratado pelos artigos 462 a 466 do Código Civil brasileiro. Apesar de não ter caráter obrigatório na negociação de imóveis, muitas imobiliárias e proprietários vem fazendo o uso constante desses contratos para garantir que nem o proprietário e nem o futuro comprador sejam lesados na negociação de imóvel, dando mais segurança à toda a negociação. Mas como funciona a promessa de compra e venda?

Contrato de compra e venda: como funciona?

A promessa de compra e venda pode ter duas naturezas: particular ou pública, mas ambos tem o mesmo objetivo legal: formalizar o negócio, o valor, condições, formas de pagamento, e a obrigação da entrega do imóvel. Não é obrigatório o registro no Cartório de Notas, e neste tipo de contrato não pode haver cláusula de arrependimento.

A partir da assinatura se não houver averbação da matrícula do imóvel, o vendedor deverá então conferir a Escritura Pública de Compra e Venda após quitados os valores da venda do imóvel. Caso haja a averbação do Contrato da Promessa de Compra e Venda, é garantido o direito de compra do imóvel em favor do comprador no contrato, tornando obrigatória a entrega do imóvel para aquele que está no contrato como futuro comprador.

A proteção também se dá para o vendedor que, no caso de inadimplência do pagamento das parcelas, poderá ingressar com ação judicial para rescisão de contrato e pedido de reintegração de posse. Isso acontece quando a prestação é vencida e não paga, com o contrato sendo anulado após 30 dias da notificação entregue a parte devedora.

É importante que o contrato seja registrado e tenha firma reconhecida em cartório para todo seu valor legal. Assim, o comprador terá a garantia de que o imóvel será vendido nas condições acordadas com o vendedor e este terá a garantia de que receberá as quantias devidas pela venda do imóvel.

Compromisso de compra e venda

O compromisso de compra e venda de imóvel garante a ambas as partes uma proteção para garantir a negociação bem sucedida. (Foto: 86 Degrees West Group)

Como uma promessa de compra e venda é diferente de um contrato de venda de imóvel?

A promessa de compra e venda é um documento provisório que obriga as partes envolvidas na negociação a assinarem o documento definitivo da venda do imóvel, ou seja, a escritura pública feita pelo tabelião, realizando o negócio de acordo com o valor, condições, e modos que foram acordados entre as partes na negociação.

Quais informações devem constar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Devem constar no contrato de compra e venda do imóvel todas as responsabilidades e compromissos futuros do comprador e do vendedor. Isso garante que nada ficará apenas na palavra e nas promessas. Um advogado deve ser consultado para garantir que o contrato esteja bem preparado para proteger ambas as partes. Os valores pagos e devidos devem constar com exatidão, assim como a responsabilidade de legalização de documentos como escrituras, registros, impostos, e outros. Geralmente estes são de responsabilidade do comprador, salvo quando há uma negociação em contrário. Outras informações que devem ser inclusas no contrato são:

  • Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, identificação, e endereço de todas as partes envolvidas na negociação. Para casados, o cônjuge também deverá assinar os contratos.
  • Localização do imóvel, número e data do registro, descrição, confrontações, dimensões e características do imóvel.
  • Preço total, valor da entrada, condições de pagamento, local do pagamento (quando houver)
  • Juros e correção monetária, bem como índice indexador que será usado caso haja prestações vencidas e não pagas.

Outras informações que devem estar na promessa de compra e venda

Para um contrato ainda mais completo, todas restrições de construção estabelecidas pela legislação local ou convenção de condomínio devem estar bem estabelecidas.

Acertos para eventuais problemas de metragem para mais ou para menos também devem ter um acordo estabelecido na promessa de compra e venda.

Cuidado com os limites legais para os valores de multas, ou o contrato poderá perder a validade. O vendedor que não aceitar as prestações atrasadas ou com multa pode ser notificado para receber os valores devidos em um cartório onde o imóvel estiver registrado.

Vale um lembrete: só assine o contrato após a leitura minuciosa de todas as cláusulas. Garanta que você não está saindo lesado, e que todas as partes estão devidamente protegidas.

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