Como garantir que o imóvel comprado é exatamente o negociado?

Vivemos em uma época onde o mercado imobiliário está muito aquecido. Os preços de imóveis atingem valores muito altos e muitas pessoas precisam escolher a compra de imóveis direto na planta para conseguir efetuar os pagamentos em dia ou mesmo como um investimento. Isso porque imóveis na planta podem valorizar em até 50% na hora em que ficam prontos.

Como cliente e consumidor, você tem que garantir que sua parte para com a construtura será cumprida. Isto é, no longo prazo, você precisa garantir que poderá comprometer suas finanças para o pagamento das parcelas por alguns anos, pensando também em uma gestão de riscos para uma possível perda de emprego, doenças na família e outros problemas que possam comprometer parcialmente suas finanças. Há um reajuste mensal e semestral das parcelas e custos com a documentação do imóvel na entrega das chaves.

A melhor forma de se blindar contra estes problemas e assim, poder garantir seus direitos como consumidor, é ter a maior parte do valor do imóvel em mãos para o pagamento à vista. Você diminui o valor do financiamento e pode poupar mais para seu fundo de emergência e para os custos que terá quando receber o imóvel.

Assim que o futuro financeiro está garantido, é hora de checar algumas características do imóvel que você deseja comprar. E a primeira delas tem a ver com a construtura.

Você está desembolsando uma grande quantia em dinheiro para realizar um sonho. Imagine confiar seu sonho a uma construtura que você mal conhece? por isso, cabe ao comprador fazer uma pesquisa minuciosa do passado da construtura através de pesquisas no Procon, pesquisas na internet, informações boca-a-boca, redes sociais, conversas com pessoas que já compraram imóveis da mesma construtora e até checar se há alguma ação na justiça contra a empresa. Se você consegue analisar bem dados da Bolsa de Valores, é uma boa hora de checar o desempenho da empresa, já que há uma relação direta com o desempenho dela no mercado e a valorização de suas ações.

Apesar desta pesquisa poder ser um pouco desgastante, você poderá se surpreender com o histórico de algumas construturas tidas como “tradicionais” e “confiáveis” no mercado.

O sonho de muitos pode também ser um pesadelo, se a compra do imóvel na planta não for bem planejada. (Foto: agenteimovel.com.br)

Ano passado, em Belo Horizonte, várias família perderam seus apartamentos ao verem o prédio onde moravam desabar por causa de chuvas. O prédio foi construído em uma encosta e provavelmente, não tinha uma construção apropriada para o terreno daquele local, resultando no desastre.

Estas famílias poderiam ter evitado o problema ao analisar os documentos relacionados à construção do imóvel. Antes de começar um negócio imobiliário, uma incorporadora deve registrar em cartório um conjunto de quinze documentos, entre eles a prova da propriedade do terreno, o projeto de construção aprovado pela prefeitura, o cálculo exato da área do imóvel e a descrição do acabamento e material utilizado na construção. Todos esses documentos podem ser exigidos antes de confirmar a compra. E você pode ir também ao cartório que registrou os documentos para garantir a legitimidade dos mesmos. Lembre-se que não motivos para não o desconfiar de uma empresa ou de se envergonhar por fazer essa pesquisa: é o seu dinheiro que está em jogo e não há nada de pessoal nesta transação.

Mesmo após checar toda a documentação, só isso não basta para garantir que você tem o melhor imóvel possível. Você precisa visitar o local onde ele será construído. Tendemos a confiar muito nas propagandas, estandes de vendas e fotos na internet. Mas nada como uma boa visita in loco para ver e ouvir coisas como nível de barulho da vizinhança, conversar com os vizinhos sobre a segurança do bairro, como as ruas ficam em épocas de chuvas, como é o trânsito para chegada e saída do bairro, a distância do local para serviços de conveniência. Tem gente que até verifica se os serviços de entrega já fazem entregas para o endereço de sua futura residência! Todas estas perguntas irão te ajudar a não cair em uma roubada e ainda, fazer um perfil melhor do seu imóvel ideal.

Hoje em dia, as construtoras também fazem uma pesquisa de como o sol “bate” nos apartamentos. Peça a sua construtora essa pesquisa ou faça você mesmo, indo no local da construção pela manhã ou após o meio dia. Depois de analisar onde o sol nasce e se põe, dê uma olhada na maquete para ver qual apartamento você prefere: aquele onde o sol bate pela manhã, onde o sol bate na parte da tarde ou naquele onde o sol nunca bate. Quanto mais sol bater, dependendo da região onde você mora, mais quente será o apartamento. Aí cabe um pouco de gosto pessoal e bom senso. Perguntar para os vizinhos se na região faz muito calor ou é mais “fresca”, pode ser outro bom ponto de partida.

Agora vem um ponto importante. Você já deve ter ouvido falar de propaganda enganosa, não é? As fotos, modelos 3D, panfletos, e-mails promocionais e todos aqueles documentos com datas de entrega do empreendimento. Guarde tudo isso. Caso você se sinta lesado, de qualquer forma que seja, você pode usar toda essa documentação como prova para processar a construtora. Tire fotos da maquete também para comprar com o resultado final.

Agora que estamos chegando quase no final, você tem que oficializar a compra do imóvel em um cartório, que confirma a transferência do imóvel. Algumas regras para o pagamento do imóvel variam de estado para estado, sendo necessário o pagamento parcial durante o registro e outra parte quando fazendo a escritura. Verifique a legislação com a prefeitura de sua cidade, um advogado e o tabelião de um cartório. Nunca se sabe quando alguém vai te dar uma informação incompleta ou incorreta, por isso busque em mais de uma fonte.

Com o planejamento certo, você irá evitar todas as dores de cabeça envolvidas na compra de um novo imóvel. (Foto: invertia.terra.com.br)

Agora, a construtora vai querer que você utilize os serviços dela para fechar o contrato com o tabelião. Fuja desse serviço superfaturado e economize ao buscar a consultoria com um tabelião. Essa consulta particular é melhor porque caso a construtora não termine a obra, se você recorrer à escritura, torna-se automaticamente proprietário de parte do terreno onde o imóvel seria construído.

Para reajustar as parcelas, o índice usado pela construção civil é o INCC (Indicadora da Evolução dos Custos da Construção Civil). Quando as chaves são entregues, o índice é estabelecido com a construtora ou agente financeiro, com a necessidade de informação prévia.

Em hipótese alguma você deve aceitar a cobrança de juros durante a construção e antes da entrega das chaves. Cláusulas que estipulem prorrogações para a entre do imóvel não são legais e são abusivas. Taxas de assistência jurídica, conhecidas como assistência técnica imobiliária ou SATI, também são abusivas, pois só podem ser solicitadas se o serviço foi pedido pelo consumidor. A taxa de interviniência cobrada pela escolha de bancos diferentes também é abusiva. Faça seu direito valer!

É o seu nome que deve aparecer em todos contratos com a companhia de seguros, não o da construtora nem o da incorporadora. Fazendo assim, você garante o direito à indenização.

Quando finalmente você tiver acesso à obra terminada, rode todos os lugares no prédio e converse muito com seus vizinhos sobre qualquer problema que estiver ocorrendo: pode ser um pequeno vazamento, uma pia mal-instalada, um corrimão solto em alguma escada. Busque saber todos estes detalhes e compare com tudo que foi oferecido. Após 90 dias de entregue o imóvel, a construtora tem obrigações com tudo que foi feito.

Seja um consumidor bem informado para nunca sair no prejuízo.

Sobre o autor

Crédito ou débito? Esta é uma pergunta quase sempre feita ao se pagar com cartão mas é uma questão também comum na vida de muitos brasileiros. Com mais de 300 horas em cursos de finanças, empreendedorismo, entre outros, André formou-se em pedagogia e se especializou em educação financeira. Dá também consultorias financeiras e empresariais quando seus clientes precisam de ajuda e compartilha conhecimentos aqui neste site.

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